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¿Qué es el derecho real? Diferencias con el derecho personal

Derecho real

El derecho real se refiere a un derecho que se adjunta a una cosa en lugar de a una persona. Los derechos reales incluyen propiedad, uso, prenda, usufructo, hipoteca, vivienda, etc.

Es así que existen dos categorías principales de derechos. Hay derechos en las cosas. Y hay derechos exigibles contra las personas. Los derechos en las cosas son conocidos como derechos reales. Los derechos exigibles contra las personas se conocen como derechos personales.

Comprender estos dos términos es crucial para entender cómo funciona un sistema legal, y cada uno se considerará a su vez. Los derechos reales pueden contrastarse con los derechos personales, derechos que se pueden hacer valer contra las personas. Estos derechos personales, la relación entre personas, no son generalmente objeto de la ley de propiedad. La ley de propiedad se centra en los derechos reales.

¿Qué incluye el derecho real?

El derecho real incluye títulos completos de propiedades tales como casas y parcelas, así como títulos limitados como arrendamientos de terrenos, derechos de construcción (derechos de superficie) y servidumbres. Una característica importante de los derechos reales es que se aplican al mundo en general. Esto contrasta con los contratos, que son vinculantes solo para los signatarios.

Derecho real
Derecho real

La fecha en la que se establece un derecho real determina la clasificación de los múltiples derechos sobre la propiedad en cuestión. El derecho más antiguo tiene prioridad, como cuando una servidumbre como un derecho de paso es anterior a un arrendamiento de terreno en una parcela de tierra establecida en una fecha posterior.

Pueden surgir disputas sobre el alcance de un derecho real y la forma en que se ejerce. Los derechos reales también pueden surgir a fuerza del lapso del tiempo.

Diferencias entre derecho real y derecho personal

Los derechos pueden ser clasificados como reales o personales:

  • Los derechos reales (también conocidos como ius in rem ) son aquellos exigibles contra bienes materiales.
  • Los derechos personales (también conocidos como ius ad rem ) son aquellos exigibles contra una persona o personas específicas.

La distinción entre derechos reales y derechos personales es de suma importancia. Los derechos reales incluyen la propiedad, el arrendamiento y la seguridad. Por ejemplo, si alguien posee un automóvil, la posición legal de esa persona es que tiene un derecho real (de propiedad) sobre una cosa (el automóvil). Legalmente, podríamos decir que el individuo tiene un derecho real de propiedad en un automóvil.

Un derecho personal es un derecho contra otra persona o grupo de personas. Entre los derechos personales reconocidos en la ley se encuentran los derechos contractuales. Una forma de diferenciar entre derechos reales y derechos personales es decir que, si bien un derecho real es el derecho a usar o evitar que otros lo hagan, un derecho personal es el derecho a hacer que alguien realice algún acto, o impedir que alguien lo ejecute.

Esta distinción entre bienes raíces y bienes personales es crucial para entender cómo funciona el sistema legal.

Derecho real
Derecho sobre bienes materiales

Ejemplo

Juan le compra a María una parcela de tierra. En el momento de la entrega, Juan tiene el derecho de poseer dicha propiedad. Tal derecho de posesión es un derecho real. Todas las personas en el mundo están obligadas a respetar el derecho de posesión de Juan.

Mientras tanto, Juan solo pagó parcialmente por la venta de la tierra, María tiene derecho a recibir el resto del precio de compra. El derecho de pago es un derecho personal de María contra Juan; María solo puede ir contra Juan y nadie más por el pago del precio de compra de la parcela de tierra.

El litigio de la propiedad

El litigio de propiedad es un campo de la ley que trata las disputas relacionadas con la propiedad y generalmente involucra cuestiones polémicas relacionadas con la propiedad comercial, agrícola y residencial.

Las disputas entre los inquilinos y sus propietarios pueden ser complicadas. Si eres un inquilino en una propiedad de alquiler privado, tienes ciertos derechos y responsabilidades.

Como inquilino, tienes derecho a vivir en una propiedad que sea segura y en buen estado de conservación; tener su depósito devuelto una vez que finaliza la tenencia; desafiar las cargas excesivamente altas; vivir en la propiedad sin ser perturbado; estar protegido contra el desalojo injusto o renta injusto; y tener un contrato de arrendamiento que sea justo y de acuerdo con la ley.

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El derecho a vivir en una propiedad

Las responsabilidades de un inquilino incluyen: dar acceso a la propiedad para inspeccionarla o realizar reparaciones; cuidar bien de la propiedad; pagar el alquiler convenido; pagar otros cargos según lo acordado en el contrato de arrendamiento con el propietario; y reparar o pagar por cualquier daño causado bajo su cuidado.

Si eres es el propietario de una propiedad, tienes derecho a emprender acciones legales para desalojar al inquilino si él o ella no cumple con sus responsabilidades.

Los propietarios deben mantener sus propiedades alquiladas seguras y libres de riesgos para la salud; asegurarse de que el equipo eléctrico y de gas se instale y se mantenga de manera segura; siga las normas de seguridad contra incendios; proporcionar un certificado de rendimiento energético para la propiedad y proteger el depósito del inquilino en un esquema aprobado por el gobierno.

Los arrendamientos también se pueden otorgar sobre otros tipos de propiedad, como la propiedad agrícola y comercial. Las empresas comerciales, de negocios y de inversión con frecuencia toman sus locales mediante arrendamiento en lugar de compra.

Los arrendamientos comerciales suelen ser de larga duración y son diferentes de los arrendamientos residenciales. Por ejemplo, las cláusulas completas de reparación y seguro pueden colocar sobre el inquilino la carga de las reparaciones y el riesgo para la propiedad. Por lo tanto, el inquilino está obligado a pagar no solo el alquiler, sino también los gastos totales de mantenimiento y aseguramiento de la propiedad.

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Derecho a emprender acciones legales

Derecho de gravamen

Los derechos de retención (es decir, la retención del título de los bienes suministrados) en relación con los contratos de construcción. Si eres un contratista de construcción y tu capital le debe dinero, en ciertas circunstancias tienes derecho a negarte a entregar el título a los bienes suministrados al principal hasta que hayas recibido el pago.

En ciertas situaciones, tienes derecho a invocar este derecho en relación con terceros que tienen un derecho anterior, como un titular de una hipoteca. Es una herramienta muy poderosa que se puede usar para obligar a un cliente a pagar el dinero que debe.

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